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Hauskauf oder Eigentumserwerb mit der Wohnbaugenossenschaft Genotec eG

Artikel vom 26.08.2011

Wohnen mit einer Wohnbaugenossenschaft. Warum sollte man einen Hausbau, Hauskauf oder Wohnungskauf mit einer Genossenschaft in Betracht ziehen? Welche Vor und Nachteile bietet mir eine solche Option im Gegensatz zu einer Bank oder einer Bausparkasse?

Von wem lasse ich dazu am Besten beraten? Und welche Informationen helfen mir dabei mich richtig zu entscheiden? Kann ich mir das überhaupt leisten? Und wieso "Schuldenfrei ins Eigenheim?" Das ganze kostet doch jahrelag Geld, wieviel genau muss ich dafür bezahlen und wann kann ich einziehen oder mein Wunschobjekt realiseren?

Das Genossenschaftsprinzip

Bei einer Genossenschaft muss man zuerst mal Mitglied werden. Die Mitglieder sparen gemeinschaftlich Geld, welches in einem Genossenschaftstopf anglegt werden. Dieser gemeinsamer Sparbetrag ist das Hauptkapital einer Genossenschaft. Damit ständig Gelder in diesen Topf eingezahlt werden, benötigt eine Genossenschaft (optimaler Weise) eine wachsendene Mitgliederanzahl. Dabei werden zwischen zwei Summen unterschieden: Das tatsächliche einbezahlte Kapital und das theoretische Kapital das die Genossen während Ihrer Mitgliedschaft noch einbezahlen werden.

Vorteile: Viele Menschen sparen zusammen ein großes Kapital.
Nachteile: Es sollte keine stagnierende oder schrumpfende Mitgliederanzahl geben.

Wer kann alles Genosse werden?

Der Slogan "Schuldenfrei ins Eigenheim" deutet bei manchen Lesern eventuell daraufhin das sich nun jeder ein Haus oder eine eigene Wohnung leisten könnte. Der Autor erfindet nun ein Pärchen noch ohne Kinder im Alter zwischen 20 und 30 Jahren. Nachwuchs ist geplant ebenso wie das Haus im Grünen. Preis inklusive Grundstück, circa 300.000 €. Nebenbei will die Familie ein Auto, einkaufen, shoppen und einmal im Jahr in Urlaub fahren. Beide zusammen haben einen Nettoverdienst von ca. 2000-3000 € im Monat.

Die erste Einschränkung bei einer Wohnbaugenossenschaft

Bei einem Hauskauf oder Wohnungserwerb, kaufen die (eigentlich alle) Genossen das Objekt Ihrer Wahl. Wie ist die Lage und der Zustand Ihres Objektes? Welche Kosten kommen auf Sie zu, während Ihrer Mitgliedschaft? (Fenster,Dach,Kamin,Heizung... usw) Ihr Wunsch-Objekt muss also Geschätz und von einem TÜV Berater / Fachmann geschätzt werden. Kein Genosse will eine Investionen mitfinanzieren die sich als Villa Kunterbunt entpuppt.

Den Genossen gehört das Haus oder die Wohnung - mein Wunschobjekt?

Ja genau, die Genossenschaft wird Eigentümer (Abt. I) und der betroffene "Genosse" bekommt eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II zu seinen Gunsten eingetragen. Eine Auflassungsvormerkung wird bei Verkauf eines Objektes zugunsten des Käufers eingetragen und sichert seinen Anspruch bis zum Vollzug der Auflassung (notarielle Bedingungen wie beispielsweise Zahlung des Kaufpreises usw.).

Kurz gesagt: Bis Sie Ihr Objekt nicht abbezahlt haben, bleibt das Objekt in der Hand der Genossenschaft. Aber.. die Genossenschaft, darf nicht ohne Ihre Zustimmung, das Haus / die Wohnung verkaufen.

OK - bei einer Bank stehen Sie in Abt. I - Aber dafür müssen Sie im Notfall auch alle nachfolgenden Konsequenzen tragen.

Da war doch was von wegen "Schuldenfrei ins Eigenheim"

Die Genotec bezeichnet Ihre Konzept als Optionskauf. Der Genosse hat 25 Jahre lang (mehr dazu später) die Option, nach Bezahlung seines Hauses oder seiner Wohnung in Abt. I zu wechseln. Er verlässt anschliessend die Genossenschaft und ist dann stolzer Eigentümer seines Eigenheimes. Wieso nun bitte Option? Muss ich das Objekt nicht behalten? Nein, müssen Sie nicht. Nach 2 Jahren (Angabe bitte bestätigen lassen) haben Sie die Option 23 Jahre lang zu kündigen oder zu wechseln.

Gründe dafür wären zum Beispiel: Scheidung, nervige Nachbarn, neue Arbeitsstelle in einer anderen Region usw.

Aber ich habe doch die ganze Zeit Geld bezahlt?

Was wird nun aus meinen Genossenschaftsanteilen? Bekomme ich diese wieder?

Ja, Sie erhalten diese wieder zurück. Mehr dazu weiter unten.
Zusammenfassung:
OK ich werde Genosse, bekomme eine Zuteilung, suche mir ein Objekt, ziehe dort ein und wenns mir nicht mehr passt, dann ziehe ich eben wieder aus und nehme mein Geld wieder mit.

Mir gefällt die Idee - Wie genau werde ich Genosse und was kostet mich das Ganze?

Zurück zu unserem Pärchen. Dieses hat nun einen Ort und einen Preis für Ihre Traumhaus. Eine Person kann maximal 400 Genossenschaftsanteile erwerben. Bei der Genotec eine Summe von 400.000 €. Unser Pärchen braucht ca. 300.000 €. Über den Daumen geschätzt muss man dafür nun 10% Eigenkapital mitbringen + je nach Zahlungsart (Sparer oder gleich bezahlen) 1.4-1.6 % Grundentgelt auf die gesamte Investitionssume.

Hu? – Beispielrechnung

Bei einem Wunschkapital von 300.000 € hat man bei einer Laufzeit von 48 Monaten (als Einmalzahler - Betrag sofort und einmalig an die Genossenschaft überweisen) eine maximale Investitionssumme von 300.572,00 € Daraus ergibt sich eine Starteinlage (bei der Genotec heisst das Zeichnungssumme) von 26.300,00 € plus einer Grundentgelt von 4.808,15 €. (Wie oben erwähnt, über den Daumen geschätzt ca. 10% seiner Wunschsumme)

Oje - das ist aber teuer... Geht nicht auch billiger.DE ?

Nein, daher sollte unser Pärchen vordenken und nachdem Teile und Herrsche Prinzip sparen. Bringt man etwas mehr Zeit und Planung mit, kann man die Zeichnungssumme (die übrigens schon ein Teil der gesamten Investitionssumme ist) ansparen. Die Genotec hat dafür diverse Modelle in denen man mit einem vernünftigen monatlichen Betrag, sagen wir 300-400 € diese Zeichnungssumme erreicht. Danach erhält man die Zuteilung für sein Traumprojekt.

Moment! Wann genau danach?

Zuerst sollte man wissen, dass man mindestens 12 Monate und maximal 300 Monate lang seinen "Start in die Genossenschaft" ansparen kann. Nun folgt der gesunde Menschenverstand. Spare ich nur 25 € jeden Monat, dann lohnt sich das nur dann, wenn ich als Opa meinem Enkel, in 10 Jahren, ein Genossenschaftsstart für sein zukünftiges Leben schenken möchte. (Sagen wir 100.000 € für seine Studentenwohnung, die weiteren Genossenschaftszahlungen kommen dann von den Mitkommilitonen oder sonstigen Mietmietern) Das wäre ein Plan, den Ihnen ein guter Berater vorschlagen würde.

Man kann nun mit den Rechnern der Genotec spielen wie man will. Manchmal ist eine Bank besser, manchmal die Genotec. Im Grunde brauchen Sie immer Geld, sie müssen ja auch monatliche Ihre Miete oder sonstige laufende Kosten bezahlen.

Die Vorteile der Genossenschaft liegen oben auf der Hand. Man entscheidet sich eben dafür oder nicht.

Zahlenzauberei und 100 € hin oder her, wer einen geschiedene Verwandten jahrelang zusehen musste, wie er sich abrackerte um: seine Ex-Frau/Ex-Mann (ja das gibts es auch) inklusive der Kinder und dem Haus abzubezahlen hatte und selbst am Hungertuch nagte, der weiss das Prinzip zu schätzen.

Hier geht es nicht um Pfennigfuchserei oder "bin ich billich rangekommen" hier geht es darum, sein Leben für zukünftige Geschehnisse und Ereignisse abzusichern. Ein Konzept das sich Ihrem Leben anpasst und nicht umgekehrt.

Die Zuteilung oder Bauphase - mein neues Leben als Eigenheimbesitzer

Bis ich Eigentümer werde.. OK nun habe ich alle Einlage erbracht und warte nun auf meine, vom Berater und Statistik versprochener , Zuteilung.

Da hinkt das Prinzip etwas, wenn man es als Berater auch noch so gut meint, kann der Fall eintreten, das im Topf zwar genug Gelder vorhanden sind, aber gleichzeitig 20 Mitglieder realisieren wollen. Dieser Fall kann eintreten. Ein guter Berater der Genotec, meldet sich schon 3-4 Monate vor der Frist und teilt Ihnen die genaue Zuteilungszeit mit. Ein guter Berater meldet sich eh sporadisch bei Ihnen, vorzugsweise dezent per Mail oder Social Media Netzwerke. (wie Facebook und Konsorten)

Bauphase oder Eigenheimrealisierung - welche Kosten kommen auf Sie zu?

Derzeit (Stand Jan 2011) wirbt die Genotec mit einem Mietzins von 3,75 % auf die gesamte Investitionssumme. Was Sie der Genosseschaft als Miete bezahlen um in Ihren eignen 4 Wänden wohnen zu dürfen. Damit bezahlen Sie aber immer noch nicht das Haus ab. Hierzu exstieren Anlagen, bei denen Sie 1,1%-3,0(?)% zusätzlich (verzinst) ansparen müssen. Genauer gesagt eine Annuität mit der Sie gegen Ende immer mehr abbezahlen werden.

Zahlungsauflistung:

Grundentgelt: Geht an den Berater und den Vertrieb
Zeichnungssumme: Ihre Genossenschaftsanteile
Miete: Geht an die Genossenschaft
Ansparung: Ihre Genossenschaftsanteile

Noch ein Satz zur Miete und den 25 Jahren, die Sie die Miete bezahlen müssen. In 25 Jahren bezahlen Sie immer konstant diesselbe Miete. Genau die, zur Zeit 3,75% (bitte unter www.geno.ag nochmal prüfen), auf Ihre gesamte Investitionssumme. Oder besser ausgedrückt, sie zahlen nun 25 Jahre immer den gleichen Preis.

Welcher Gelder erhalte ich nun nach meinen Austritt aus der Genossenschaft zurück?

Ihre Genossenschaftsanteile (siehe oben) nach Abzug einer Berechnungsgebühr, die aber verschwindend gering ist. Nach 12 Jahre, würden Sie Ihre Zeichnungssumme + Ihre Ansparung von der Genossenschaft zurück erhalten. Sofort? Der Autor meint zu wissen, das die Bearbeitung, des Falles auch 2-3 Monate dauern kann. (Bis Ihr Geld eben wieder exact aus dem Topf extrahiert wurde und eventuelle offene Mietzahlungen beglichen oder berechnet wurden.)

Nunja das hört sich doch alles wunderbar an - OK wo ist der Haken? Warum hat die Genotec hier und da schlechte Kritiken und Bewertungen?

Die nun folgende Anmerkungen und Gedanken kommen komplett vom Autor selber:
Wie oben erwähnt, klappt ein Genosenschaftsprinzip nur mit Genossen/Mitgliedern. Ob es die Genotec immer schafft Ihren Wohnbau-Topf zu füllen, ist abhängig von steigenden Mitgliederzahlen. Der Autor persönlich, denkt dass das Prinzip so gut ist, das es sich zwangsläufig durchsetzen wird. Die Vorteile überwiegen das ganze Risiko einfach.

Sehen wir es mal realistisch, im schlimmsten Falle, stehen Sie ohne Haus und Geld dar. Wie des Autors Verwandter im Jahre 1998. Da war das Prinzip noch nicht auf dem Markt und die Bank verkaufte das Haus schliesslich zum Spottpreis. Wo also bitte, soll da der Unterschied liegen?

Gehen wir mal von dem Fall aus, das die Genossenschaft "Pleite" geht. Es existieren echte Wohnungen und Häuser der Genossen. (Keine die nur auf Papier gezeichnet sind und erst in 100 Jahren gebaut werden.) Ausser ganz Deutschland fällt einem Erdbeben zum Opfer. Zudem muss sich eine Wohnbaugenossenschaft bestimmten Regeln unterziehen und wird ebenfalls ständig kontrolliert.

Jedes Mitglied, erhält auf Anfrage, bei seinem Berater, eine genaue Aufstellung der Anzahl der Objekte und der Gelder im Topf. Wann wurde Ihre Bank, das letzte Mal einer Prüfung unterworfen? Oder fragen wir mal so: Wann haben Sie zuletzt im Tresor ihrer Bank, Ihr Geld mit eigenen Augen gesehen?

Der Geno Wirr Warr

Genotrade - Genotec - Genotec-Vertriebs-AG, GenoHaus, GenoHausFonds, GenoUnternehmensGruppe, GenoFachvorträge usw.

Warum gibts es soviele Internet Auftritte? Eigentlich ganz einfach. Die Mutter oder die Genossenschafts selbst, ist die Genotec eG in Ludwigsburg.

Die Genotrade eK war die erste Anlaufstelle der Geno für Vertrieb und Marketing der Genotec eG. Die Genotrade eK betreut freie Makler, die das Prinzip der Genossenschaft Ihren Kunden zu Verfügung stellen.

Die Genotec Vertriebs AG ist ein InHouse Vertrieb der Genotec eG. Aufs Prinzip geschulte Berater/Makler die Ihnen alle Fragen beantworten sollen. (Grundbucheintrag bishin zur genauen Erwerbsphase und Zahlungen.)

Der Geno Fachvortrag, ist frei und für jedermann zugänglich. Ein geschulter Berater versucht Ihnen dort das zu erklären, was der Autor hier versucht. Sie sollen/können dazu Verwandte und Bekannte einladen um sich gemeinsam zu informieren und zu kommuniziern.

GenoHaus ist eine Abteilung der Geno, die mit Architekten und diversen Bauunternehmen zusammen an Ihrem Wunschobjekt / Traumhaus arbeitet. Kann, muss nicht.

Der GenoHausFonds ist ganz kurz erklärt, eine Fonds, aus dem man Gelder entnehmen kann um ein Objekt solange zu retten, bis man Genosse ist und danach in die Erwerbsphase tritt. So kann eine Immobilie geschützt werden, bis man wieder auf die Füsse kommt. Alternativ Plan im Notfall.

Allgemeine Gedanken und Erfahrungen

Ein Berater / Makler / Agent verdient sein Geld mit Abschlüssen, wer jemals auf einer Maklermesse etwas gelauscht hat, will sich nie wieder einen Berater ins Haus holen. Des haben "die ???" sogar im Fernsehen erkannt. Die meisten Leser, werden wissen, auf welche TV Werbung ich hier anspiele. Und wenn Sie dennoch bei dem Vetreter Ihrer Gesundheitskasse ein Auto kaufen, welches danach nicht fährt, rennen Sie auch nicht zur Krankenkasse und fordern Ihr Geld fürs Auto wieder ein.

Noch eine persönliche Anmerkung zu manchen Foreneinträgen oder Aussagen über die Genotec im Internet. Bei aktuell (Stand Jan 2011) 5000 Genossen, fand der Autor ca. 10 Einträge, die sich lautstark über das Prinzip beschweren. Das ist eine Quote von weniger als einem Prozent. Und ob das echte Mitglieder waren oder sind, oder die Konkurrenz, die sich da inszeniert, sei mal dahin gestellt.

Und wer wirklich denkt, das alle Konzerne und Großfirmen so eine saubere Weste wie die geschmückten Wikipedia Einträge haben, der glaubt auch an das was die Politik vor der Wahl verspricht und das Guido Westerwelle der nächste Bundeskanzler wird.

Wünschenswerte Verbesserungen an der Genotec

Es existieren zwar ein Newsletter bei dem man sich anmelden kann, aber als "Mietglied" (kleiner Scherz) wäre es doch nett wenn man zumindestens jedes halbe Jahr erfährt wie es nun im Augenblick um die Genossenschaft steht. Ohne sich ein Halbwissen zusammen googlen zu müssen. Leidigerweise erfreuen sich die Geno(ssen) skurillerweise dermassen über Ihr Wortbildungselement wie: GenoKonzept , GenotecOptionskaufVertrag (mein Liebling), GenoJahr, GenoFreunde, GenoPartner, GenoHausKatalog , GenoVorteile, GenoInteresse, GenoKunde dass Sie beim googlen nach bestimmten Schlagwörtern schon etwas mitschlumpfen müssen. Aber darüber kann man GenOrös hinweg sehen.

Sollten Sie weitere Fragen zur Geno haben oder hier ein Interesse bestehen, kann ich Ihnen einen Online Rechner bereit stellen oder 2-3 Berater meines Vertrauens weiter empfehlen.

Danke für Ihre Aufmerksamkeit

Update - neue Homepage der Genossen mit besseren Informationen

Mittlerweile hat die Geno auf die vielen Internetauftritte reagiert und unter www.geno.ag eine neue informative Kundenhomepage bereitgestellt.

Artikel Abrufe: 9336 | Autor: Redaktion suche-privat.de